Девелопмент в 2022 году: практические рекомендации по управлению созданием и реконструкцией объектов недвижимости

Эффективность девелопмента недвижимости в 2022 году.

• Изменяющиеся факторы рынка (взгляд в прошлое и будущее). Тенденции рынка (демограграфические изменения, изменения стиля жизни).
• Виды девелопмента: фи-девелопмент (fee-development), спекулятивный девелопмент (speculative development), строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit).
• Девелопмент по типу недвижимости: девелопмент земли, жилых многоквартирных зданий, офисных зданий, промышленных зданий, зданий розничной торговли, редевелопмент территорий.
• Задачи девелопмента недвижимости: эффективная организация процесса согласования проекта, эффективная организация работы с подрядчиками, эффективная организация финансирования проекта, эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта недвижимости.
• Девелопер и Российское законодательство. Кто такой девелорпер. Обзор нормативно-правовой документации. Какие требования предъявляют органы власти к девелоперам, и как от этого меняется рынок.
• Процесс организации девелопмента.
• Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов недвижимости.
• Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов: основные участники девелоперского процесса.
• Организация и управление девелоперской компанией.
• Роль Заказчика в процессе девелопмента.
• Выбор профессиональных консультантов и советников.
• Формировании команды, занятой проектированием.
• Выбор подрядчика, занимающегося строительством.
• Работа с фирмами, занимающихся операциями с недвижимостью.
• Работа с кредиторами.
• Грамотный start-up Проекта. Рождение идеи проекта, предварительная оценка. Как правильно подобрать участок для реализации проекта. Профессиональный подход к развитию земельных участков: оценка наилучшего использования земельного участка.
• Оптимальные пути развития. Определение рыночных «ниш». Разработка профессионального мастер-плана развития территории с расчетом технико-экономических показателей. Разработка маркетинговой концепции.
• Управление девелоперскими проектами и распоряжение результатами. Роль управления проектами в девелопменте. Проектирование и разработка сметы затрат Проекта. Экономические циклы в девелопементе. Страхование девелоперских рисков.
• Экономические и социальные результаты девелопмента.
• Актуальные вопросы девелопмента (создание индивидуального облика, проблемы охраны окружающей среды, потребность в свободном пространстве, перегруженность транспортного движения).
• Социальная ответственность (репутация девелопера, социальные цели).
• Проблемы девелопемента недвижимости.
• Тенденции и перспективы девелопмента.
• Особенности зарубежной модели девелопмента.

Практикум: Примеры девелопмента недвижимости.

Практикум: Анализ земельного участка под девелопмент.

Практические приемы в управлении инвестиционными строительными проектами.

• Повышение порядка и исполнительской дисциплины. Наведение порядка в документах структурирование состава и мест хранения электронной и бумажной документации облегчение поиска и навигации по проектной документации обеспечение информационной безопасности. Повышение исполнительской дисциплины сотрудников единая база поручений мотивационный аспект исполнительской дисциплины.
• Формализация управленческого учета и бюджетирования: классификаторы (центры затрат, этапы, статьи, проекты) горизонты бюджетирования, регламент бюджетирования, заявка на использование денежных средств база платежей, актуализация бюджетов.
• Календарное планирование, отслеживание хода реализации проекта, контроль сроков: разработка Графика реализации проекта (ГРП), контроль исполнения ГРП, регламент корректировки и актуализации ГРП.
• Основные методы эффективной подготовки и проведения тендеров: разбивка проекта на отдельные работы (тендеры) подготовка тендерного пакета определение круга участников тендера определение наиболее целесообразной формы тендера подведение результатов и присуждение победы.
• Практическая разработка инвестиционного строительного проекта с применением информационных технологий: создание Панели руководителя проекта, фотопрогресс процесса строительства, создание интерактивной тендерной таблицы (системы навигации по тендерам), создание единого реестра платежей, построение на его основе управленческих отчетов.

Инвестиционно-строительный проект. Разработка концепции. Технико-экономическая оценка проекта.

• Отличительные особенности строительного проекта.
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности.
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
• Основные задачи экономики строительства.
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта.
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта.
• Размер затрат на прединвестиционные исследования.
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей.
• Инвестиционная политика компании, основные направления.
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта.
• Разработка концепции строительного проекта.
• Проектный анализ — оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа.
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта.
• Разработка градостроительной документации — с чего начать.
• Основные градостроительные характеристики земельного участка.
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве.
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования.
• Анализ эффективного использования земельного участка.
• Технико-экономическое обоснование — заключительное звено прединвестиционных исследований.
• Технологический и ценовой аудит.
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.

Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использования земельного участка.

Формирование бюджета проекта.

• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности.
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета.
• Технико-экономические показатели проекта.
• Выход коммерческих площадей, расчет потребного количества объектов социальной инфраструктуры.
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов:
• Сборники укрупненных показателей стоимости.
• Укрупненные нормативы цены строительства.
• Справочники стоимости строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры.

Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога.

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта.

• Особенности ценообразования в строительстве.
• Что влияет прямо или косвенно на стоимость строительной продукции.
• Индивидуальный характер цены строительной продукции.
• Многодельность и многооперационность строительного производства.
• Зависимость от климатических условий региона строительства.
• Нормативные расценки и рыночная стоимость работ.
• Оценка стоимости строительства: все начинается с ПИРов.
• Оценка стоимости изыскательских работ.
• Виды изыскательских работ. Основные нормативные документы и методы расчета.
• Требования к результатам инженерных изысканий.
• Оценка стоимости проектных работ, способы расчета стоимости проектирования.
• Новые требования к разработке Задания на проектирование.
• Исходные данные для разработки проект, состав разделов проектной документации.

Практикум: Пример расчета стоимости проектирования.

Практикум: Составление календарного графика выдачи и оплаты проектной документации.

Оценка стоимости строительства: СМР — основная доля затрат.

• Структура сметной стоимости.
• Себестоимость строительно-монтажных работ — как основа цены строительной продукции.
• Прямые затраты в цене строительной продукции.
• Накладные расходы и прибыль.
• Экономическое содержание «цены строительной продукции».

Расчет стоимости инвестиционно-строительного проекта.

• Калькуляция инвестиционных затрат.
• Структура инвестиционных затрат.
• Затраты на приобретение земельных участков.
• Затраты на проектные и изыскательские работы.
• Затраты на инженерную инфраструктуру.
• Затраты на социальную инфраструктуру.
• Затраты на управление проектом.
• Коммерческие затраты.
• Финансовые затраты.

Практикум: Расчет инвестзатрат проекта, оценка рентабельности проекта.

Управление стоимостью проекта.

• Договоры подряда, как инструмент управления стоимостью.
• Существенные условия договора подряда.
• Принципы формирования договорной цены.
• Виды договорных цен.
• Порядок и условия пересмотра твердых договорных цен.
• Особенности договоров строительного подряда.
• Торги, как инструмент управления стоимостью.
• Основные принципы организации и проведения торгов.
• Квалификационный отбор участников торгов.
• Критерии выбора победителя торгов: не всегда дешевле — лучше.

Матрица взаимодействия в рамках проведения финансово-технического контроля в рамках реализации инвестиционного Проекта.

• Перечень подразделений компании и компетенции. Ключевые «фигуры».
• Формирование команды проекта с постановкой задач.
• Порядок согласования договоров строительного подряда.
• Порядок согласования выполненных работ.
• Электронный документооборот.

Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов.

• Выбор наиболее эффективного проектного решения, основные ключевые показатели.
• Оптимизация прямых затрат на строительство. Эффективные методы снижения стоимости строительства.
• Сокращение издержек проекта, внедрение современных технологий.

Бюджет Проекта.

• Планирование доходов и расходов Проекта по статьям затрат и соответствующим периодам времени.
• Бюджетный классификатор.

Практикум: Пример бюджетного классификатора.

Финансово-технический надзор.

• Основная цель инвестиционно-строительного проекта — извлечение максимальной прибыли от земельного актива путем создания неотделимых улучшений и добавленной стоимости.
• Основные задачи финансового и технического контроля.
• Проверка соблюдения норм финансового права (соблюдения законодательства).
• Защита интересов собственника.

Финансовый контроль.

• Контроль за использованием бюджетных средств.
• Ответственность за нарушение законодательства.
• Контроль за целевым использованием средств.
• Анализ хозяйственных операций, проведение внутреннего аудита.
• Нормативно-правовая база. Обзор документов первого и второго уровня.
• Проверка соблюдения финансовой дисциплины, в т.ч. кассовой.
• Контроль исполнения бюджета по статьям затрат.
• Контроль исполнения графика финансирования.

Практикум: Классификатор нарушений, выявленных в ходе финансового контроля.

Технический контроль.

• Основные нормативно-правовые и организационно-технологические документы.
• Основные направления контроля: стоимость, сроки, качество, объемы.
• Входной контроль проектной документации.
• Контроль за качеством применяемых строительных материалов и конструкций.
• Операционный контроль по соблюдению технологии выполнения работ.
• Перечень видов работ, подлежащих контролю.
• Перечень технической и исполнительной документации.
• Приемка выполненных работ в соответствии с утвержденным проектом.
• Обоснование дополнительных работ. Необходимый перечень документации.
• Планирование материально-технических ресурсов.
• Структура себестоимости строительства.
• Прямые и косвенные затраты.
• Стоимость материалов, заработная плата.
• Накладные расходы и сметная прибыль.

Практикум: Составление калькуляции затрат на производство строительной продукции ресурсным методом.