Авторский надзор в строительстве: как фиксировать отступления и работать с подрядчиками

Авторский надзор в строительстве – это контроль автора проекта за тем, чтобы реализация соответствовала проектной документации. В отличие от технического надзора, который отвечает за качество и соблюдение технологий, авторский надзор фокусируется именно на соответствии выполненных работ проекту. Однако на практике процесс авторского надзора нередко сталкивается с проблемами и «иллюзиями». Заказчики могут недооценивать его значение, подрядчики – сопротивляться изменениям, а сами авторы проекта – делать ошибки в фиксации нарушений. Разберём распространённые ошибки, выявляемые при авторском надзоре, и практические рекомендации: как грамотно документировать замечания и как выстроить работу с подрядчиком при обнаружении отступлений от проекта.

Какие ошибки можно выявить при авторском надзоре: распространённые нарушения

Авторский надзор позволяет выявить нарушения на стройке, которые допускают подрядчики или которые проявляются ввиду недостатка проекта. Распространённые ошибки и способы их устранения привели в таблице 1.

Таблица 1. Распространённые ошибки при строительстве и способы их устранения

Типичная ошибка	Способ устранения (реакция авторского надзора)
Применение материалов не по проекту (например, использование более дешёвых или несертифицированных материалов вместо указанных в спецификации). Причины – желание подрядчика сэкономить или отсутствие нужных материалов.	Проверить соответствие материалов проектным требованиям (запросить сертификаты и сопоставить с проектом). При несоответствии – зафиксировать нарушение и выдать требование заменить материалы на предусмотренные проектом. Все решения задокументировать (запись в журнале, акт) с указанием, какие материалы должны быть использованы.
Самовольное изменение проектных решений – подрядчик без согласования вносит изменения в конструкцию или дизайн (например, изменяет расположение перегородок, упрощает узлы). Часто мотив – «так быстрее/дешевле».	Настаивать на соблюдении утверждённой документации. Выявленный факт фиксируется документально. Если изменение недопустимо – потребовать вернуть к проектному решению. Если изменение необходимо (например, из-за ошибки в проекте), автор проекта сам вносит корректировку в документацию и оформляет изменения официально (через изменение к проекту или запись в журнале).
Отступления в размерах и геометрии – возведённые конструкции не соответствуют чертежам (смещение стен, неправильные размеры проёмов, уклон, не предусмотренный проектом).	Провести инструментальную проверку (обмеры) спорных элементов. При несоответствии – оформить замечание в журнале с требованием переделать работу согласно чертежу. В некоторых случаях возможно допущение отступления, если оно не критично, но только по согласованию с автором проекта и заказчиком, с оформлением изменения в проекте.
Нарушение технологических требований, влияющее на проектные решения – например, несоблюдение толщины слоя материалов, неправильная установка оборудования, грозящая отклонением от проектных характеристик.	Хотя контроль технологий – задача технадзора, дизайнер/проектировщик тоже реагирует на очевидные нарушения. Выявив такое нарушение, авторский надзор фиксирует его и уведомляет заказчика и технадзор. Требуется предписание об устранении нарушения (часто его выдаёт технадзор, но автор проекта инициирует процесс). В журнале авторского надзора делается запись о нарушении технологии и необходимых мерах.
Недочёты в самой проектной документации – в ходе строительства обнаруживается ошибка или упущение в проекте (например, не учтена особенность грунта, коллизия инженерных сетей, ошибочный размер в чертеже).	Осуществляется экстренная корректировка проекта: автор проекта анализирует ситуацию и предлагает решение. Изменение утверждается (через согласование с заказчиком, возможно экспертизу) и доводится до подрядчика официально. Все изменения фиксируются: выпускается поправка к проекту (новый лист чертежа или письменное изменение) и делается запись в журнале авторского надзора о внесении изменений. Это предотвращает самовольные решения подрядчика.
Игнорирование дизайнерских деталей – подрядчик упускает мелкие, на его взгляд, детали отделки или дизайна (нестандартные декоративные элементы, цветовые решения), считая их необязательными.	Авторский надзор призван следить за всеми аспектами реализации проекта, в том числе за отделкой и декором. Если выявлено, что какая-то деталь не выполнена или заменена, дизайнер фиксирует это как отступление. Далее – переговоры: нужно донести до подрядчика важность детали для целостности проекта. Потребовать выполнить согласно дизайн-проекту или найти компромиссное решение, письменно согласовав его с автором и заказчиком.

Причины нарушений могут быть самыми разными: от недобросовестности исполнителей до объективных факторов (вскрывшихся ошибок проекта или форс-мажора). Задача автора проекта – своевременно выявлять любые отклонения. Практика показывает, что подрядчики нередко отступают от проекта, желая сэкономить ресурсы или ускорить процесс. Благодаря авторскому надзору удаётся вовремя выявить несанкционированные изменения (например, замена материала на более низкий класс или отступление от чертежа) до того, как они приведут к серьёзным проблемам.

Как правильно фиксировать нарушения (правовые аспекты)

Почему важна фиксация? Грамотно задокументированные замечания – это не бюрократия, а ваша страховка. Если нарушение не зафиксировать письменно, в будущем автору проекта будет сложнее доказать, что он добросовестно выполнил свою работу. На практике встречаются ситуации: строительство завершено, заказчик обнаруживает несоответствие результата исходному проекту (например, с отклонением выполнен интерьер) и предъявляет претензии автору проекта. Чтобы защитить себя и заказчика, все обнаруженные отступления нужно фиксировать документально и доводить до сведения ответственных лиц.

Основной документ для фиксации – это журнал авторского надзора. Согласно нормативным требованиям, в журнале отражаются все выявленные несоответствия, замечания и предписания.

Справка! Журнал авторского надзора – это производственный документ, фиксирующий контроль разработчика проекта за соответствием строительно-монтажных работ проектной документации. В нём регистрируются все выезды специалистов, выявленные отклонения, нарушения норм и сроки их устранения, что обеспечивает соблюдение норм и правил строительного процесса.
Журнал заполняют проектировщики или специалисты, осуществляющие авторский надзор, при посещении объекта.

Запись должна быть подробной: нужно указать дату и время проверки, описание выполненных работ и обнаруженного нарушения, ссылку на проект (какое требование нарушено), а также указания по устранению. Обязательно фиксируются сроки выполнения указанных исправлений и ответственные лица. В конце записи ставятся подписи: автора надзора (или проверяющего специалиста) и представителя подрядчика, подтверждающего ознакомление. Такой подход придаёт записи правовую силу: подрядчик не сможет заявить, что не знал о проблеме, а у автора проекта есть доказательство надлежащего реагирования.

Важно! Вести журнал нужно регулярно и непрерывно: каждое посещение объекта сопровождается соответствующей записью, даже если нарушений не выявлено (фиксируется факт контроля работ).

Журнал должен храниться на объекте и быть доступен для проверки контролирующими органами. В итоге, правильно оформленный журнал авторского надзора становится официальным документом, который применяется при сдаче объекта и возможных разбирательствах.

Помимо журнала, применяются и другие формы фиксации. Не все они равнозначны с точки зрения закона. Рассмотрим их в таблице 2.

Таблица 2. Форматы документирования нарушений и их правовой статус

Формат фиксации нарушения	Правовой статус и надёжность
Запись в журнале авторского надзора (бумажном или электронном) с подписями и отметками о исполнении	Официальный документ, предусмотренный нормативами. Имеет юридическую силу при спорах. Запись, заверенная подписями автора надзора и подрядчика, свидетельствует, что нарушение выявлено и доведено до сведения сторон. В журнале фиксируются также сроки устранения и отметки о выполнении – это важно для контроля.
Письменное предписание или официальное письмо подрядчику об устранении нарушения	Сильный инструмент воздействия. В предписании указывают, что нарушено (ссылка на проект или норму) и что требуется исправить, к какому сроку. Предписание подписывается автором надзора или технадзором и вручается подрядчику под расписку (либо отправляется заказным письмом). Юридическая сила высокая, особенно если опираться на условия договора и нормы. При неисполнении предписания заказчик вправе применять санкции к подрядчику.
Акт (например, акт выявленных нарушений или акт устранения недостатков)	В ряде случаев составляется акт совместно с подрядчиком. Например, при выявлении дефектов может оформляться акт с перечнем нарушений, подписанный представителем подрядчика и авторского надзора. После устранения недостатков стороны подписывают акт об устранении нарушений. Акт – официальный документ, подтверждающий состояние дел на определённую дату, и служит доказательством в случае конфликта.
Фотографии (фотофиксация), сделанные авторским надзором	Дополнительное доказательство, усиливающее позиции автора надзора. Сами по себе фотографии не являются официальным актом, но их можно приложить к журналу или акту. Важно, чтобы фото были датированы (например, дата-время в файле или на листе) и снабжены пояснением, что на них запечатлено. Правильно оформленные фото помогут в разбирательствах, но действуют только в связке с официальными записями.
Устное замечание (на словах прорабу, рабочим) или сообщения в мессенджерах, звонки	Не имеют юридической силы. Такой формат годится только для оперативной связи. Если ограничиться устным предупреждением, впоследствии нельзя доказать сам факт обнаружения нарушения и требования его устранить. Всегда дублируйте любые устные договорённости письменными документами. Переписка в мессенджерах и чатах также не гарантирует юридического эффекта – по крайней мере, она должна быть подкреплена официальным письмом или записью.

Только официальные, документированные форматы (журнал, акты, предписания) дают результат. Они фиксируют ответственность подрядчика устранить нарушение и защищают автора проекта от обвинений в бездействии. К тому же, грамотное оформление замечаний дисциплинирует подрядчика: понимая неотвратимость последствий (акты, письма попадают к руководству, в случае невыполнения – санкции), строители более ответственно реагируют на требования.

Как взаимодействовать с подрядчиком при выявлении отступлений

Обнаружив нарушение, важно правильно выстроить коммуникацию с подрядчиком. Автор проекта должен быть одновременно принципиальным и конструктивным. Ниже приведён пошаговый алгоритм действий и ключевые рекомендации:

Немедленно фиксируйте нарушение. Как только выявлено отступление от проекта, зафиксируйте его – сделайте запись в журнале авторского надзора (не откладывая до конца дня или следующего визита). Чем быстрее задокументируете, тем лучше: информация будет свежей, и подрядчик не сможет заявить, что «мы уже закрыли этот этап, ничего не было сказано». Приложите фотографии, если это уместно, прямо в день обнаружения, чтобы были доказательства состояния работ.
Оповестите подрядчика на месте. Сообщите представителю подрядчика (прорабу, начальнику участка) о сути нарушения сразу при обнаружении. Спокойно, но твёрдо объясните, в чём несоответствие проекту. Избегайте конфронтации – цель не скандал, а устранение проблемы. Однако не допускайте обесценивания проблемы: если прораб говорит «и так сойдёт» или «это мелочь», – настаивайте всё равно на своём, опираясь на проект и нормы.
Официально уведомьте руководства. Если нарушение существенное или реакции на устное сообщение нет, направьте письмо в адрес руководства подрядной организации. В письме опишите нарушение, приложите копию страницы журнала с записью и фото. Такое уведомление дисциплинирует: руководство заинтересовано избежать срыва сроков и штрафов, поэтому воздействует на свою команду.
Совместно поищите решения. В некоторых случаях полезно пригласить подрядчика к совместному обсуждению, особенно если проблема сложная (например, выявлена ошибка проекта). Цель – найти технически выполнимое решение, которое удовлетворяет проектные требования. Автор проекта может предложить вариант исправления, подрядчик – внести свои рациональные предложения. Главное, чтобы итоговое решение было одобрено автором (и заказчиком, если затрагивает стоимость/сроки) и оформлено письменно.
Установите сроки и проводите контроль. Договоритесь (и зафиксируйте в документах), в какой срок подрядчик устранит нарушение. Реалистичный срок зависит от сложности – возможно, часы, дни или недели. Срок обязательно пропишите в журнале или предписании. По истечении срока назначьте проверку. Если срок близится к концу, а работы не проведены – напомните официально (ещё одно письмо/запись).
Проведите повторную проверку и закройте замечания. Когда подрядчик заявил об устранении проблемы – автор надзора выезжает и проверяет. Если всё приведено в соответствие, это нужно зафиксировать: сделать в журнале отметку о выполнении указаний, подписать акт об устранении нарушений. После этого замечание считается закрытым. Если же проблема не решена или сделано не то – цикл повторяется: новое требование с указанием, что предыдущие не выполнены.

Как поступить при эскалации конфликта. Если подрядчик отказывается исправлять нарушение или затягивает без уважительных причин, об этом следует проинформировать заказчика (застройщика). Заказчик, как сторона договора, уже может применить к подрядчику меры воздействия – от штрафных санкций по договору до приостановки финансирования работ. Иногда помогает привлечение внешнего эксперта или инженера технического надзора, который подтвердит правоту автора проекта. В крайнем случае фиксируйте отказ подрядчика актом в одностороннем порядке и передайте материалы заказчику для юридических действий.

При взаимодействии с подрядчиком избегайте распространённых ошибок: не переходите на личности, не угрожайте без реальных механизмов (например, фраза «я вас сейчас уволю» не имеет веса – лучше ссылаться на контракт и нормы). Всегда подкрепляйте договорённости письменными решениями. Держите деловой стиль общения: уверенный, но открытый к диалогу. Хороший авторский надзор – это не постоянные конфликты, а партнёрская работа на общее дело. Тем не менее не должно быть иллюзий: если подрядчик систематически нарушает проект, автору нужно проявить твёрдость и настоять на исправлении, иначе пострадает качество всего проекта.

Какие документы использовать при авторском надзоре: акты, предписания, фотофиксация

Чтобы замечания действительно работали, важно оформлять документы в соответствии с требованиями. Перечень документов и требования к ним приводим в таблице 3.

Таблица 3. Основные документы авторского надзора при нарушениях и требования к их оформлению

Документ	Назначение и содержание	Ключевые требования к оформлению
Журнал авторского надзора (специальный журнал учёта работ)	Основной документ для всех записей о контроле. Служит для фиксирования проведённых проверок и выявленных нарушений на объекте. Также содержит согласования изменений, отметки об устранении проблем.	Должен быть оформлен по установленной форме (Приложение Б к СП 246.1325800.2023 ((утв. Приказом Минстроя РФ от 9 января 2024 № 5/ПР)). По согласованию с застройщиком (техническим заказчиком) и в соответствии с договором об авторском надзоре лицом, осуществляющим авторский надзор, ведение журнала допускается только в электронной форме. В этом случае внесение в него записей должно удостоверяться усиленной КЭП. Если авторский надзор осуществляется без использования информационной модели, журнал должен быть пронумерован, прошнурован, заверен на титульном листе подписями, скреплен печатью лица, осуществляющего авторский надзор, и застройщика (технического заказчика). Журнала авторского надзора можно вести как по объекту капитального строительства в целом, так и по отдельным этапам строительства или отдельным зданиям и сооружениям в соответствии с заданием на осуществление авторского надзора.
Предписание об устранении нарушения	Официальное распоряжение от авторского надзора (или техзаказчика) подрядчику. Используется при серьёзных нарушениях или при невыполнении записей журнала. Предписание требует устранить конкретное нарушение в установленный срок.	На бланке организации (если есть), с номером и датой. Адресуется руководителю подрядчика. В тексте: ссылка на договор/проект, описание нарушения (что не соответствует проекту или нормам), требуемые действия по исправлению, срок. В конце – подпись ответственного (главный инженер проекта/руководитель авторского надзора) и отметка о вручении подрядчику (подпись представителя подрядчика или уведомление о получении). Желательно указать, что при неисполнении последуют санкции согласно договору.
Акт авторского надзора (акт проверки или акт устранения)	Применяется для фиксирования состояния работ на момент проверки, либо для подтверждения факта устранения ранее выявленных нарушений. Составляется совместно с представителями подрядчика и, при необходимости, заказчика.	В акте указывается: когда и кем проведена проверка, перечень выявленных несоответствий (или отметка, что все работы соответствуют проекту), ссылки на относящиеся пункты проекта. Если это акт об устранении нарушений – перечисляются ранее зафиксированные замечания и отмечается, что подрядчик их устранил, с указанием каких именно мер принял. Акт подписывается всеми участвующими сторонами: представитель авторского надзора, подрядчика, (заказчика при участии). Каждая сторона получает экземпляр. Акт нумеруется и датируется.
Фотофиксация нарушений (приложение)	Подборка фотографий, прилагаемых к журналу, акту или предписанию для наглядности. Показывает фактическое положение дел: элемент, сделанный с отступлением, и затем – элемент после исправления (если требуется).	Фотографии должны быть чёткими, в достаточном количестве и ракурсах, чтобы однозначно понять суть нарушения. Обязательно привязать фото к документу: пронумеровать и снабдить подписями (например: Фото 1 – трещина в перекрытии в осях 3-4, выявлена 22.01.2026). В описании указать дату съёмки и что изображено. Если фото цифровые, прилагайте распечатки или вставляйте в электронный документ. Для юридической значимости важно, чтобы фото были частью пакета документации (а не просто хранились отдельно).

Использование стандартных шаблонов и требований неслучайно: правильно оформленные документы сложнее оспорить. Например, журнал, оформленный по ГОСТ, и акт с подписями дают чёткое понимание, кто и когда обнаружил проблему, что требовалось сделать и сделали ли это. Если дело дойдёт до суда или разбора с заказчиком, такая документация станет решающим аргументом. Кроме того, наличие шаблонов экономит время: проектная организация может подготовить формы актов и предписаний заранее, чтобы при случае просто вписать конкретные данные. Специалисту авторского надзора стоит заранее ознакомиться с образцами заполнения журнала и других документов, чтобы на стройке уверенно вёл записи.

Обратите внимание! С 1 марта 2026 года вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс (ФЗ № 309-ФЗ), которые уточняют требования к рабочей документации и ответственности специалистов. Материал учитывает эти изменения, но при работе с документами после 1 марта 2026 рекомендуем сверяться с актуальной редакцией ГрК РФ.

В чём могут различаться позиции автора проекта и подрядчика

При возникновении спорных ситуаций полезно понимать мотивы и «картину мира» каждой из сторон. Автор проекта и строительный подрядчик смотрят на процесс под разными углами, отсюда и возможные разногласия.

В таблице 4 сравнили типичные позиции.

Таблица 4. Сравнение позиций: автор проекта vs подрядчик

Позиция автора проекта	Позиция подрядчика
Стремится реализовать проект точно по задумке и нормативам. Для него важно, чтобы объект соответствовал всем решениям, заложенным в чертежах и спецификациях – ведь это ответственность перед заказчиком и репутация.	Стремится выполнить работы в срок и уложиться в бюджет. Может воспринимать проект как нечто, что в процессе можно упростить для удобства строительства или удешевления, если, по его мнению, это не сильно влияет на конечный результат.
Не приемлет отступления без согласования. Любое изменение требует анализа и оформления. Автор проекта чувствует ответственность за каждую деталь концепции, поэтому изменения «на глаз» его не устраивают.	Считает некоторые изменения допустимыми. Может самостоятельно решать на месте, как лучше сделать, особенно если сталкивается с трудностями исполнения. Полагается на свой опыт и зачастую не любит лишней бумаги.
При обнаружении несоответствий настаивает на исправлении: фиксирует замечание, требует переделать, потому что видит риски для качества или эстетики проекта.	На замечания автора может реагировать по-разному: исправляет очевидные ошибки, но спорит по мелочам. Если считает отступление незначительным, может убедить оставить как есть, чтобы избежать переделки, ссылаясь на экономию или незначительное влияние.
Апеллирует проектной документацией и нормами. Его аргументы: «есть проект, нужно делать согласно ему», «отступление нарушает СНиП или ГОСТ», «иначе пострадает функциональность/долговечность/вид».	Апеллирует практикой и выгодой. Аргументы: «так быстрее/дешевле», «не в первый раз так делаем», «проектировщики усложнили, а мы упростим, ничего страшного». Может не учесть долгосрочные последствия в угоду сиюминутной выгоде.
Готов идти на диалог, если предложение подрядчика обоснованно улучшает проект (снижает стоимость, ускоряет, но без ущерба качеству). В таком случае инициирует изменение проекта, согласовывает его.	Готов сотрудничать, если видит, что автор проекта тоже ищет решение, а не просто требует. Уважает конструктивный подход: например, если дизайнер сам приехал, всё объяснил и помог найти выход. В конфликте же может занять оборонительную позицию и ссылаться на договор (смещение ответственности на автора или заказчика).

Разумеется, не все подрядчики и авторы ведут себя по одной схеме. Многое зависит от профессионализма, опыта и культуры работы. Идеальная ситуация – когда оба смотрят в одну сторону, стремясь выполнить проект качественно. Автор надзора тогда становится союзником прораба: помогает чертежами, пояснениями, вовремя вносит изменения при необходимости. Подрядчик, со своей стороны, ценит такую поддержку и старается соблюдать проектную дисциплину. На практике же важно быть готовым: автору проекта – к отстаиванию критически важных вещей, подрядчику – к необходимости где-то перестраивать привычный ход работы ради соответствия проекту. Понимание позиции друг друга облегчает поиск компромиссов: например, автор может пойти навстречу в несущественных деталях, а подрядчик – согласиться переделать то, что действительно принципиально.

С какими недочётами в документации можно столкнуться: примеры и исправления

Даже хорошо понимая важность документов, начинающие специалисты могут ошибаться при их заполнении. В таблице 5 приведены типичные ошибки при документировании авторского надзора и способы их исправить.

Таблица 5. Недочёты в оформлении документации и способы исправления

Недочёты в оформлении	Корректный подход
Замечание прописано слишком обобщённо, непонятно, в чём суть проблемы. Например: «стена возведена плохо, исправить» – без деталей.	Детализируйте и ссылайтесь на проект. Лучше: «Стена между осями 3-4 смещена на 100 мм относительно положения по чертежу (лист АР-14). Необходимо разобрать и возвести заново согласно чертежу». Конкретика не оставляет двусмысленности.
В записи не указано, какое решение принято и в какой срок устранить.	Добавьте указания и сроки. После описания нарушения пишется: «Подрядчику выполнить корректировку в течение 3 дней (до 20.02.2026)». Так у документа появляется требование с дедлайном, что обязательно для контроля.
Отсутствуют подписи сторон под записью/актом.	Обеспечьте подписание. После записи в журнале попросите представителя подрядчика расписаться в графе ознакомления. На актах – подписи всех сторон. Без подписи второй стороны документ может потерять в правовой силе, поэтому добивайтесь подписания или хотя бы отметки об отказе поставить подпись (такое тоже фиксируется).
Фотофиксация не привязана к документу (фото хранятся отдельно, не описаны).	Прилагайте фото к акту или журналу. Например, распечатайте снимки, пронумеруйте их и приложите к акту, упомянув в тексте: «...см. Фото 3 в приложении». В электронном журнале вставьте изображения. Без привязки фото могут быть оспорены.
Изменения в проект по результатам надзора внесены устно или неформально.	Оформляйте изменения официально. Если автор надзора согласился на отклонение или нашёл лучшее решение – оформите изменение к проектной документации (например, выпустите новый лист чертежа с пометкой «Взамен листа такого-то» или письменное заключение с новым решением). И ссылку на этот документ укажите в журнале. Это защитит от обвинений, что строительство отошло от проекта без разрешения.

Следуя правильным практикам оформления, вы делаете документы безупречными с правовой точки зрения. Избегайте шаблонных фраз и пустых формулировок – каждый документ должен нести чёткую информацию. Помните, что через год-два его может читать человек, не знакомый с проектом, – и он должен понять, что произошло и что сделали.

Документация авторского надзора – это язык, на котором профессионалы общаются друг с другом и с проверяющими органами. Сделайте этот язык понятным и точным.

В программе курса представлены наиболее актуальные вопросы организации работ сметно- договорного отдела на всех этапах реализации проекта с учетом изменений в законодательных и нормативно-правовых актах, регламентирующих деятельность организаций в области сметного нормирования.

Главный инженер проекта

В программе курса представлены наиболее актуальные вопросы технического руководства на всех этапах реализации проекта с учетом изменений в законодательных и нормативно-правовых актах, регламентирующих деятельность организаций в области строительства. В ходе курса будут рассмотрены такие вопросы как: нормативно-правовое и нормативно-техническое обеспечение проектирования при строительстве объектов; оформление проектной документации с учетом Новых стандартов СПДС; проектирование линейных объектов, вопрос внедрения технологий BIM-проектирования.

Смотреть все программы

Курсы и семинары по строительству и недвижимости