Реформа Закона о концессиях: как работает преимущественное право добросовестного инвестора

До недавнего времени окончание срока действия концессионного соглашения в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) создавало для муниципалитетов и инвесторов управленческий вакуум. Процедура подготовки и проведения нового публичного конкурса могла занимать от года до полутора лет. На этот переходный период коммунальные сети нередко передавались по договорам аренды или в МУПы, что прерывало инвестиционный цикл, замораживало модернизацию инфраструктуры и несло риски для стабильного тепло- и водоснабжения населения.

Ситуацию изменил Федеральный закон от 15 декабря 2025 № 464-ФЗ (вступил в силу с 1 марта 2026 года). Законодатель внедрил в Федеральный закон № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» принципиально новый институт — преимущественное право добросовестного действующего концессионера на заключение нового соглашения без проведения конкурса.

Рассказываем, что нужно знать об этом порядке субъектам отношений.

Предмет регулирования и сфера применения

Новый преференциальный порядок распространяется строго на объекты коммунальной инфраструктуры:

• Объекты теплоснабжения;
• Централизованные системы горячего и холодного водоснабжения, а также водоотведения;
• Отдельные технологические объекты таких систем.

Действующий концессионер получает преимущественное право заключить новое концессионное соглашение в отношении тех же объектов, которые находились у него в управлении, минуя стандартные конкурсные процедуры.

Критерии «добросовестности» концессионера

Право на бесконкурсное продление не является автоматическим. Чтобы квалифицироваться в качестве «добросовестного партнёра», инвестор должен одновременно соответствовать двум ключевым условиям:

1. Отсутствие фактов нарушений: отсутствие зафиксированных фактов неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по текущему (действующему) концессионному соглашению, указанных в предупреждении концедента по статье 15 Закона №115-ФЗ.
2. Достижение KPI: Успешное выполнение всех зафиксированных в действующем соглашении плановых значений показателей деятельности (качества, надёжности, снижения потерь и т.д.).

3. Защита публичных интересов: «Финансовый ценз» на инвестиции.

Предоставляя льготу в виде отсутствия конкурса, государство ужесточило требования к объёму будущих вложений. Новый закон устанавливает жёсткий минимальный порог инвестиционных обязательств по новому соглашению.

Объём обязательных инвестиций инвестора должен быть не меньше наибольшей из двух следующих величин:

• Двойная валовая выручка концессионера за последний полный календарный год работы коммунального комплекса;
• Сумма, необходимая для полной реализации мероприятий, предусмотренных в отношении данных объектов в актуализированных муниципальных схемах теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения.

Кроме того, закон требует, чтобы предлагаемые инвестором условия модернизации и тарифной политики были не хуже, чем в действующем соглашении, и экономически обоснованы для региона.

Процедура и сроки заключения соглашения

Ключевая цель поправок — бесшовный переход, поэтому подготовка начинается задолго до прекращения старых обязательств.

1. Инициатива инвестора: действующий концессионер вправе направить публичному партёеру (муниципалитету/региону) предложение о заключении нового соглашения не ранее чем за два года до окончания срока действия текущего договора.
2. Рассмотрение и проверка: уполномоченный орган оценивает выполнение критериев добросовестности и проверяет предложенный объём инвестиций.
3. Согласование существенных условий: Закон № 464-ФЗ также скорректировал правила взаимодействия с Федеральной антимонопольной службой (ФАС). Теперь обязательное согласование с антимонопольным органом требуется точечно — только в случае изменения существенных условий соглашения, что снижает общий уровень бюрократической нагрузки при оформлении документов.
4. Заключение договора: при отсутствии замечаний стороны подписывают новое соглашение до момента истечения старого.

Как контролируется процедура

В целях предотвращения злоупотреблений на местах и недопущения «кулуарного» продления неэффективных контрактов законом введён сквозной мониторинг. Высшие должностные лица субъектов РФ (губернаторы) теперь обязаны ежегодно направлять в законодательный орган субъекта РФ доклад о результатах применения данного механизма, объёмах привлечённых инвестиций и качестве работы концессионеров, воспользовавшихся преимущественным правом.

Экономический и управленческий эффект: что даёт закон бизнесу, и государству

Положения Федерального закона от 15 декабря 2025 № 464-ФЗ направлены на сбалансирование интересов государства и бизнеса в сфере ЖКХ:

• Для бизнеса создаются понятные правила игры и «длинный горизонт» планирования. Концессионер, качественно управляющий активом, защищён от риска потерять бизнес на конкурсе в пользу недобросовестных демпингующих участников.
• Для государства и граждан исключается критический для коммунальной инфраструктуры «переходный период», гарантируется непрерывность ремонтных программ и фиксируется юридически защищённый, экономически обоснованный объём инвестиций в модернизацию изношенных сетей.