Долевое строительство в 2021 году: переход к проектному финансированию, требования к застройщикам, порядок кредитования застройщиков в банках

День 1.

Проблематика налогообложения и бухгалтерского учета после отмены ДДУ с разделением цены.

• Возможности применения концепции «целевого финансирования» в учетной политике для целей б/у.
• Применение льгот по целевому финансированию для целей налога на прибыль (пп. 14) п. 1 ст. 251 НК РФ).
• Применение льготы по НДС по услугам застройщика (пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ) в условиях единой цены ДДУ.
• Насколько оправдана «агентская» модель налогообложения? Дата признания дохода («экономических выгод») по налогу на прибыль. Варианты. Позиции ФНС и МФ.
• Обоснованность налогообложения «экономии застройщика».

Модели бухгалтерского и налогового учета в связи с применением эскроу-счетов.

• Три модели бухгалтерского учета в связи с использованием эксроу-счетов.
• Моменты признания налоговой базы по НДС при применении счетов «эскроу».
• Моменты признания дохода в целях налога на прибыль.
• специфика у застройщиков на специальных налоговых режимах.

Вопросы учета некоторых видов расходов, связанных со строительством. 

• Влияние ограничений по ст. 18 Закона 214-ФЗ на формирование расходов, «признаваемых» в целях налогообложения.
• Расходы при строительстве объектов инфраструктуры и передаче их муниципалитетам (две модели налогового учета).
• Расходы на обеспечение функционирования технических объектов, остающихся в ведении застройщика (локальные объекты тепло и электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, коммуникации и т.п.).
• Расходы при решении застройщиками задач по расселению (варианты учета). Расходы на покупку жилья для расселенцев, расходы на постройку квартир, подлежащих передаче муниципалитету, расходы на выкуп объектов под снос. 
• Расходы на индивидуальную отделку квартир. Отчисления в компенсационный фонд и прочее.
• Корректировка цены ДДУ для целей налогообложения по результатам обмера площади.

Финансирование строительства вне сферы регулирования 214-ФЗ.

Договоры, не подпадающие в сферу регулирования 214-ФЗ.

• Инвестиционные взаимоотношения.
• Строительство объектов производственного назначения (критерии).
• Строительство объектов, не являющихся МКД.
• Строительство на арендованной земле (новая статья 10.1 в законе 39-ФЗ).

Альтернативные экономико-правовые модели финансирования строительства.

• Строительство за свой счет для последующей продажи или для собственного использования в хозяйственной деятельности.
• «Корпоративная» модель (участие в уставных капиталах застройщиков).
• Подрядная модель.
• Агентская модель (за счет заказчика).
• Модели совместной деятельности (простого товарищества).
• Кооперативная модель (ЖСК.)

День 2.

Сравнительный анализ бухгалтерского и налогового учета у застройщика.

• Отражение в бухгалтерском и налоговом учете фактов заключения ДДУ и движения средств на счетах «эскроу». Возможные варианты.
• Использование счетов учета средств целевого финансирования в б/у
• Отражение бухгалтерском и налоговом учете фактов завершения строительства и передачи объектов дольщикам. 
• Формирование финансовых результатов в б/у и н/у.
• Применение ККТ при расчетах застройщиков с дольщиками.

Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядных организаций.

Строительные подрядчики.

• Краткосрочные и долгосрочные договоры подряда. Способы признания выручки от реализации и расходов по долгосрочным и краткосрочным договорам строительного подряда. Особенности применения ПБУ 2/2008 и нюансы налогового учета в сравнительном анализе.
• Применение форм КС-2 и КС-3 (что удостоверяют документы). Сдача работ заказчику в целом по договору и поэтапно. Переход рисков собственника. Признание выручки в НП и момента реализации для НДС.
• Налоговый и бухгалтерский учет расходов на выполнение строительных работ. Формирование незавершенного производства в бухгалтерском и налоговом учете (отдельные вопросы).

Технические заказчики.

• Два варианта учета операций по договорам между застройщиком и техническим заказчиком (агентская модель и подрядная модель). Отличительные признаки.
• Обязан ли технический заказчик вести учет в соответствии с ПБУ 2/2008 при использовании подрядной модели.
• Моменты признания выручки (дохода) у технического заказчика в зависимости от выбранной модели договора.