2025 год в ЖКХ: разбираем ключевые изменения в концессионном законодательстве

Концессия в сфере ЖКХ – хороший способ привлечь инвестиции в коммунальную сферу и модернизировать инфраструктуру. Концессионер за свой счёт создаёт и (или) реконструирует объект, а затем может использовать имущество в своих хозяйственных целях. Само имущество при этом остаётся в государственной или муниципальной собственности. 

Отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением, изменением и прекращением концессионных соглашений, гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения регулируются Федеральным законом от 21 июля 2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».

Концессионером не может являться государственное или муниципальное унитарное предприятие или бюджетное учреждение (уточнение действует с 1 сентября 2025 года).

2025 год стал годом больших изменений для концессионеров. С 1 сентября вступают в силу новые требования к концессионерам, обслуживающим объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего и холодного водоснабжения, системы водоотведения, отдельные объекты таких систем.

Соответствующие поправки в Закон № 115-ФЗ предусмотрены Законом от 28 февраля 2025 № 22-ФЗ.

Что меняется для сторон концессионных соглашений

В законе закрепили, что концессионер обязан соблюдать требования законодательства в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в части раскрытия информации, согласно утверждённым стандартам, и обеспечения свободного доступа к ней. Указанные сведения, в том числе не допускается признавать коммерческой тайной.

Финансовое участие концедента осуществляется с учётом Особенностей регулирования отношений, возникающих в связи с подготовкой, заключением, исполнением, изменением и прекращением концессионных соглашений в отношении таких объектов (Глава 4 Закона № 115-ФЗ).

В части финансового участия концедента установили, что в концессионном соглашение наряду с возмещением расходов, предусмотренных п.2 ч.1 и ч. 2 ст. 10.1 Закона № 115-ФЗ, может предусматриваться плата концедента в целях возмещения части расходов концессионера на осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права собственности концедента на незарегистрированное недвижимое имущество, выполнение кадастровых работ в отношении этого имущества.

Проект концессионного соглашения подлежит согласованию с высшим должностным лицом субъекта РФ в части обязательств субъекта РФ, определяемых проектом концессионного соглашения.

Дополнили перечень существенных нарушений условий концессионного соглашения концессионером

Что изменилось в части условий концессионных соглашений

В части условий уточнили, что концессионное соглашение может включать в себя этапы исполнения условий соглашения с указанием сроков исполнения этапов.

Если по вине концессионера будут нарушены сроки создания и (или) реконструкции объекта соглашения, с него могут взыскать неустойку (штраф, пени). Условие о взыскании и его размер могут быть предусмотрены в концессионном соглашении.

В случае, если права на недвижимое имущество, переданное концессионеру в соответствии с концессионным соглашением, не зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке, концессионер обязан в течение трёх лет с момента заключения соглашения за счёт собственных средств (за исключением случая, установленного ч.19 ст. 39 Закона № 115-ФЗ), обеспечить проведение кадастрового учёта и (или) регистрации права собственности концедента на незарегистрированную недвижимость, а также при необходимости обеспечить выполнение кадастровых работ в отношении незарегистрированной недвижимости. Срок исчисляется с даты заключения концессионного соглашения. Доверенность без права передоверия на право представления от имени концедента заявлений о государственном кадастровом учёте и (или) о государственной регистрации права собственности на незарегистрированное недвижимое имущество концедент предоставляет на предусмотренный концессионным соглашением срок обеспечения указанных учёта, регистрации и (при необходимости) выполнения работ, но не более чем на три года по запросу концессионера в течение тридцати календарных дней со дня получения запроса. Если по истечении трёх лет с момента заключения концессионного соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в ЕГРН, имущество, передача которого концессионеру предусмотрена соглашением, считается возвращённым во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия концессионного соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определённых Правительством РФ. При заключении договора аренды обязательства концессионера, установленные ранее соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются. В случае одностороннего отказа концедента от исполнения концессионного соглашения концедент также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, предметом которого является незарегистрированное недвижимое имущество, переданное концессионеру ранее в соответствии с данным концессионным соглашением.

Концессионер, за исключением единой теплоснабжающей организации в ценовой зоне теплоснабжения, обязан разрабатывать и направлять в уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ в установленном нормативными правовыми актами РФ порядке проект инвестиционной программы концессионера.

Проект инвестиционной программы должен содержать установленные концессионным соглашением:

• задание (сформированное в соответствии с ч.2 ст.45 Закона № 115-ФЗ) и срок его выполнения;
• мероприятия по созданию и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и сроки реализации указанных мероприятий;
• плановые значения показателей деятельности концессионера и сроки их достижения.

Если концессионное соглашение в качестве условия содержит объём инвестиций на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, проект инвестиционной программы концессионера должен содержать установленный таким соглашением объём инвестиций и сроки их осуществления концессионером.

Что изменилось в части конкурсов и конкурсной документации

Установлено, что в случае проведения открытого конкурса в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем размер вносимых лицами, представившими заявки о готовности к участию в конкурсе на заключение концессионного соглашения, задатка или безотзывной банковской гарантии в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе указывается в конкурсной документации в соответствии с ч.7 ст. 46 Закона № 115-ФЗ.

Уточнили требования к участникам конкурса по концессионным соглашениям (таблица 1).

Таблица 1. Требования к участникам конкурса по концессионному соглашению, объектом которого являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения

Если концессионер по основаниям, предусмотренным ч.1 ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции», входит в одну группу лиц с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами, являющимися организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, при определении периода осуществления концессионером эксплуатации объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения учитывается соответствие хотя бы одной такой организации, входящей в указанную группу лиц, требованиям, предъявляемым к концессионеру в соответствии с ч. 5 ст. 46 Закона № 115-ФЗ.

По концессионному соглашению, объектом которого являются указанные объекты, требования, предусмотренные п. 3 ч.1 ст. 23 Закона № 115-ФЗ (требования, предъявляемые к участникам конкурса (в том числе требования к их квалификации, профессиональным, деловым качествам) в соответствии с которыми проводится предварительный отбор участников конкурса), не устанавливаются.

Размер задатка или безотзывной банковской гарантии по концессионному соглашению составляет не более 5% объёма заявленных в проекте концессионного соглашения инвестиций (предельного размера расходов на создание и (или) реконструкцию объекта соглашения, которые предполагается осуществить концессионером). В случае проведения конкурса на основании инициативы потенциального инвестора размер задатка или безотзывной банковской гарантии должен быть равен размеру задатка или безотзывной банковской гарантии, указанному в решении о возможности заключения концессионного соглашения, предусмотренному ч.6 ст. 52 Закона № 115-ФЗ. В случае, если в соответствии с протоколом рассмотрения заявки о готовности к участию в конкурсе на заключение концессионного соглашения лицо, представившее такую заявку, соответствует требованиям, предъявляемым в соответствии с Законом № 115-ФЗ к концессионеру и иным лицам, представляющим заявки о готовности к участию в конкурсе на заключение концессионного соглашения, и представленная им заявка о готовности к участию в конкурсе на заключение концессионного соглашения соответствует требованиям, предъявляемым к форме такой заявки, задаток или безотзывная банковская гарантия, внесённый или предоставленная таким лицом в соответствии с ч.6 ст. 52 Закона № 115-ФЗ, признаётся в качестве внесённого задатка или предоставленной безотзывной банковской гарантии, указанных в п.16 ч.1 ст. 46 Закона № 115-ФЗ.

Установлено, что концедент вправе вносить изменения в конкурсную документацию в течение 15 дней со дня размещения конкурсной документации на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов.