Что такое ЗОУИТ: правовые аспекты и большая реформа

Владельцы земельных участков не всегда располагают правом распоряжаться ими полностью по своему усмотрению. Например, возвести на территории то, что хочется. Необходимо учесть вид разрешённого использования участка (ВРИ), градостроительный статус и прочие установленные законодательством ограничения.

Запреты и ограничения, в частности, действуют" в пределах ЗОУИТов.

ЗОУИТы: что это за территории

Согласно определению ГрК РФ, ЗОУИТы — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

ЗОУИТы устанавливаются решением уполномоченного органа госвласти или местного самоуправления в рамках территорий и природных объектов, подлежащих особой охране или представляющих опасность, в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, в связи с созданием и эксплуатацией объектов капстроительства.

Нормативное регулирование ЗОУИТов закреплено в Земельном, Градостроительном кодексах и некоторых других нормативных актах.

Запрет хоздеятельности в пределах ЗОУИТов может быть полным, либо предусматривать получение дополнительных разрешений. Условия для разных ЗОУИТ отличаются. Например, рядом с высоковольтной ЛЭП или аэропортом категорически запрещено вести строительство. В водоохранной зоне не разрешается строительство объектов, которые могут поспособствовать загрязнению вод.

Если нарушить требования ЗОУИТ и возвести на территории какой-либо объект, его могут признать самовольной постройкой и снести по решению суда.

Видов ЗОУИТ более 20. Все они перечислены в статье 105 Земельного кодекса.

Как проверить участок на предмет его попадания в ЗОУИТ

ЗОУИТы не всегда регистрируются в Росреестре. Поэтому при проверке участка целесообразно использовать комплекс мер:

• изучить публичную кадастровую карту Росреестра (в разделе «Найти слой» открыть пункт «Зоны с особыми условиями использования территории»);
• изучить карту региона;
• изучить генплан муниципального образования (обычно размещается на официальном сайте муниципального образования);
• заказать выписку из ЕГРН (сделать это можно посредством портала Госуслуг. Но важно учитывать, что в Росреестр внесены не все сведения о ЗОУИТ);
• заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Собственник земельного участка может заказать его в местном комитете по градостроительству и архитектуре.

Реформа ЗОУИТов: к каким изменениям готовиться

В сфере ЗОУИТов проводится реформа. Сведения о таких участках должны стать публичными, что снизит риски владельцев. Это один из преобразований.

Поправки предусмотрены Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В дальнейшем были выпущены корректирующие изменения. Их итогом, в частности, стал перенос сроков вступления в силу некоторых поправок.

Разберём некоторые значительные изменения, которые уже вступили в силу и к которым необходимо подготовиться.

Что меняется

1) В Земельном кодексе появилась Глава XIX. Зоны с особыми условиями использования территорий

Статьями этой главы установлены:

• цели установления ЗОУИТ;
• виды ЗОУИТ;
• особенности установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ;
• последствия установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ.

2) Устанавливать ЗОУИТы можно будет только с одновременным их внесением в ЕГРН

Норма предусмотрена ч. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ. Полностью заработать она должна с 2028 года.

До 1 января 2028 года ЗОУИТы считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из следующих способов:

1. решением исполнительного органа госвласти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения;
2. согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством;
3. нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа госвласти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ;
4. решением суда.

Стоит отменить, что даты применения этой поправки неоднократно переносили. В последний раз Законом от 26 декабря 2024 № 485-ФЗ крайний срок установления ЗОУИТов без обязательного занесения в ЕГРН сдвинули на год — с 1 января 2025 на 1 января 2026.

3) Собственники могут потребовать выкупить у них оказавшийся в ЗОУИТе участок

Согласно п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ, в случае, если установление или изменение ЗОУИТ приводит к невозможности использовать земельный участок и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества (если это не самовольная постройка с предписанием к сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями) по требованию гражданина или организации — собственника правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении ЗОУИТ, застройщики, органы госвласти, местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нём объект недвижимости (исключение составляют объекты культурного наследия).

Правило также распространяется на случаи (ч. 25 ст. 26 Закона № 342-ФЗ), если использование земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимого имущества в соответствии с их разрешённым использованием невозможно в связи с их нахождением в границах ЗОУИТ, указанной в ч.27 ст.26 Закона № 342-ФЗ (ЗОУИТ, которая установлена до 1 января 2026 года и сведения о границах которой внесены в ЕГРН), или в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), при соблюдении ряда установленных законом условий:

• объект недвижимости в границах ЗОУИТ или в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов не должен являться неузаконенной самовольной постройкой с предписанием к сносу.
• земельный участок приобретён или предоставлен и (или) иной объект недвижимого имущества создан до дня установления ЗОУИТ и её границ или до дня ввода в эксплуатацию трубопровода, в целях предупреждения негативного воздействия которого установлены минимальные расстояния до магистрального или промышленного трубопровода, либо после дня установления такой зоны (ввода в эксплуатацию трубопровода), но при условии, что в правоустанавливающих документах на такие участки и объекты отсутствовала информация об ограничениях;
• правообладателю земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, расположенных в границах ЗОУИТ, не возмещались убытки, причинённые ограничением его прав в связи с установлением такой зоны.

4) ЗОУИТ необходимо определять до получения разрешения на строительство объекта

В целях строительства, реконструкции объекта капстроительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы и (или) госкорпорации.

К заявлению в числе прочего нужно приложить копию решения об установлении или изменении ЗОУИТ.

При отсутствии документов или их несоответствии установленным требованиям, в выдаче разрешений на строительство откажут (пп. 9 ч. 7, ч. 13 ст. 51 ГрК РФ).

5) Прекратят существование ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны

С 1 января 2026 года (дата неоднократно переносилась прим.ред.) определённые в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют.

Собственникам зданий, сооружений, в отношении которых были определены такие зоны, до 1 октября 2024 года следовало обратиться в уполномоченный орган (Роспотребнадзор) с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ, приложив документы, предусмотренные положением о СЗЗ.

Органы госвласти, местного самоуправления, правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ, вправе обратиться в Роспотребнадзор, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) СЗЗ с приложением необходимых документов (ч. 13 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).

Не забудьте учитывать поправки в работе.