ВРИ по-новому: как изменилось регулирование земельных отношений в 2026 году

С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные изменения земельного законодательства, внесённые Федеральными законами от 31 июля 2025 № 295-ФЗ и № 294-ФЗ. Поправки затронули вопросы видов разрешённого использования земельных участков, образования участков, использования земель вне установленного вида разрешённого использования (ВРИ), также были введены новые обязанности по борьбе с опасными инвазивными растениями.

Изменения важны для собственников земельных участков, арендаторов, девелоперов, сельхозпроизводителей, кадастровых инженеров, юристов, органов местного самоуправления и всех участников земельных отношений. Многие положения направлены на устранение правовой неопределённости, упрощение использования земель и систематизацию норм Земельного кодекса РФ.

Виды разрешённого использования (ВРИ) выделили в отдельную главу

Одним из ключевых изменений стало выделение регулирования видов разрешённого использования земельных участков в отдельную главу II.1 Земельного кодекса РФ.

Теперь на уровне закона закреплено само понятие ВРИ.

Какие ВРИ бывают

Закон выделяет:

• основные виды разрешённого использования;
• вспомогательные виды;
• условно разрешённые виды.

В отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных ВРИ земельных участков, а также один или несколько вспомогательных ВРИ.

Основной ВРИ земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем ВРИ в ЕГРН.

Основной ВРИ — это базовый способ использования земельного участка.

Например:

·        ИЖС;

·        многоэтажная жилая застройка;

·        общественно-деловая застройка;

·        сельскохозяйственное использование;

·        производственная деятельность.

Вспомогательные ВРИ земельных участков могут устанавливаться только дополнительно к основному ВРИ земельного участка.

Например:

·        размещение парковок;

·        складских помещений;

·        инженерной инфраструктуры;

·        объектов обслуживания.

Внесение в реестр сведений о вспомогательных видах разрешённого использования земельного участка не требуется.

Условно разрешённый ВРИ требует отдельного разрешения и внесения сведений в ЕГРН.

Такие виды использования применяются в случаях, когда предполагаемая деятельность потенциально влияет на окружающую застройку или требует дополнительной оценки со стороны органов власти.

Например:

• размещение отдельных коммерческих объектов в жилых зонах;
• определённые виды производственной деятельности;
• объекты повышенной нагрузки на инфраструктуру.

ВРИ земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как устанавливаются ВРИ

Механизм установления ВРИ регулирует статья 14.2 ЗК РФ.

В общем порядке ВРИ определяются:

• градостроительными регламентами;
• лесохозяйственными регламентами;
• положениями об особо охраняемых территориях.

То есть ВРИ прямо увязаны:

• с территориальным зонированием;
• категорией земель;
• целями использования территории.

Когда ВРИ определяются документацией по планировке территории

Для ряда участков ВРИ устанавливаются не регламентами, а документацией по планировке территории.

Это касается:

• линейных объектов;
• транспортно-пересадочных узлов;
• особых экономических зон;
• территорий опережающего развития;
• инновационных центров;
• искусственных земельных участков;
• территорий общего пользования.

Практически это означает усиление роли проектов планировки и межевания территории при реализации крупных инфраструктурных и инвестиционных проектов.

Особые правила для земель обороны и безопасности

Поправки предусматривают отдельный механизм установления ВРИ для нужд обороны и безопасности государства.

В таких случаях ВРИ могут устанавливаться:

• независимо от категории земель;
• независимо от градостроительных регламентов.

Решения принимают уполномоченные федеральные органы.

Однако закон прямо ограничивает возможность размещения:

• жилых домов;
• объектов социального назначения;
• коммунально-бытовой инфраструктуры,

если они не связаны напрямую с обеспечением обороны и безопасности.

Как работают правила выбора и использования ВРИ

Право использовать участок без дополнительных согласований

Одно из наиболее значимых изменений содержится в статье 14.3 ЗК РФ.

За правообладателем закреплено:
право использовать земельный участок в соответствии с установленным ВРИ без получения дополнительных разрешений и согласований.

Для бизнеса это крайне важное изменение.

На практике собственники и арендаторы часто сталкивались:

• с избыточными требованиями органов власти;
• отказами в использовании участка;
• необходимостью получать дополнительные письма и согласования;
• спорами о допустимости деятельности.

Теперь закон значительно усилил правовую защиту правообладателей.

Использование участка независимо от ВРИ

Закон отдельно закрепляет случаи, когда участок можно использовать независимо от установленного ВРИ.

Например:

• для размещения линейных объектов;
• установки геодезических пунктов;
• размещения временных строительных объектов;
• ограждения территории;
• нужд обороны и безопасности.

Это особенно важно для:

• строительных компаний;
• ресурсоснабжающих организаций;
• операторов инженерной инфраструктуры;
• государственных проектов.

Правила выбора ВРИ

Статья 14.4 ЗК РФ подробно регулирует порядок выбора ВРИ.

Правообладатель может самостоятельно выбирать любой основной или вспомогательный ВРИ из предусмотренных регламентом.

Для этого потребуется:

• подать заявление в Росреестр;
• внести сведения в ЕГРН.

При этом:

• согласование в большинстве случаев не потребуется;
• органы власти не смогут произвольно ограничивать выбор ВРИ.

Какие есть ограничения для арендаторов государственной земли

Закон отдельно ограничивает арендаторов государственной и муниципальной земли.
Они не вправе выбирать иной ВРИ, если он противоречит:

• договору аренды;
• условиям предоставления участка.

Исключение предусмотрено для проектов комплексного развития территории (КРТ).

Ограничения на жилищное строительство

Поправки также направлены против хаотичной жилой застройки.

Если документацией по планировке территории участок предусмотрен для иных целей, правообладатель:
не сможет выбрать ВРИ под строительство многоквартирных домов, в том числе в случае, если жилищное строительство допускается градостроительным регламентом

Это существенно усиливает значение документации по планировке территории.

Практические последствия для бизнеса и собственников

Поправки в Земельный кодекс фактически создали новую систему регулирования использования земли.

Для бизнеса это означает:

• большую предсказуемость;
• снижение административных барьеров;
• упрощение процедур;
• уменьшение количества согласований;
• более понятные правила девелопмента.

Одновременно возрастает значение:

• корректного оформления ВРИ в ЕГРН;
• анализа градостроительной документации;
• проверки ограничений использования земель.

Новая обязанность по борьбе с инвазивными растениями

С 1 марта 2026 года ввели ещё одно значимое требование — обязанность правообладателей земельных участков и обладателей публичного сервитута принимать меры по:

• выявлению опасных инвазивных растений;
• предотвращению их распространения;
• уничтожению таких растений.

Речь идёт о чужеродных растениях, распространение которых:

• угрожает экологии;
• наносит вред биологическому разнообразию;
• может причинять ущерб сельскому хозяйству и другим отраслям;
• создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Перечни таких растений утверждаются субъектами РФ.

Что означает требование для собственников земель

Новые требования влекут:

• дополнительные расходы на содержание участков;
• необходимость регулярного мониторинга территории;
• большие риски привлечения к ответственности за бездействие;
• претензии со стороны надзорных органов.

Особенно актуально это для:

• владельцев больших земельных массивов;
• сельхозпредприятий;
• управляющих компаний;
• владельцев неиспользуемых земель;
• организаций, эксплуатирующих линейные объекты и территории с публичными сервитутами.

Фактически государство усилило экологические обязанности правообладателей земель.

Поправки 2026 года существенно меняют регулирование земельных отношений. Акцент сделан на систематизацию норм, снижение правовой неопределённости и одновременном усилении экологических обязанностей правообладателей.

Новая глава о видах разрешённого использования земельных участков — одно из крупнейших изменений земельного законодательства последних лет.

Законодатель:

• систематизировал правила ВРИ;
• усилил правовую защиту правообладателей;
• сократил административные барьеры;
• закрепил более прозрачный механизм выбора и изменения ВРИ.

При этом возрастает значение грамотного правового и градостроительного анализа земельных участков. Для бизнеса и собственников земли изменения означают не только новые возможности по использованию участков, но и необходимость более внимательно подходить к вопросам земельного комплаенса, градостроительного планирования и экологического контроля.