Оценка стоимости недвижимости и земельных участков

День 1

Правовое и методическое обеспечение оценочной деятельности в сфере оценки недвижимости и земли.

Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества.

• Особенности и государственная регистрация права различных видов собственности. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — основа всей системы законодательных и правовых нормативных документов, регулирующих оценку стоимости имущества. Назначение федеральных стандартов оценки всех видов имущества. Международные и российские Стандарты, недостатки и перспективы их развития. Взаимосвязь и взаимозависимость экономической стоимостной оценки стоимости имущества с действующей системой законодательных и нормативно-правовых документов РФ. Актуальность и необходимость участия специалистов по оценке стоимости имущества при рассмотрении экономических споров в судах.
• Структура и основные положения договора Оценщика с Заказчиком, представление определений, понятий, предмета оценки и ограничивающих условий. Практика проведения переговоров и заключения договоров на проведение оценочных работ.
• Нравственно-этические нормы в сфере профессиональной оценочной деятельности. Кодекс профессиональной этики оценщика.

Методология оценки стоимости имущества.

• Характеристики, классификации и способы описания всех видов имущества как объектов оценки. Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки.
• Определения понятий затрат, цены и стоимости; характеристики объекта и параметры среды его функционирования как ценообразующие факторы.
• Определения понятий, сравнительный анализ и сферы применения различных видов стоимости.
• Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы полезности, замещения, ожидания, добавочной продуктивности земли, вклада, зависимости вклада от размера одного ресурса, баланса, экономического размера ресурса, разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него. Определяющая роль соотношения спроса и предложения; принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения и др. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке объекта.
• Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости объектов, особенности применения методов для оценки разных типов имущества.
• Основные этапы и процедуры оценки. Определение проблемы и планирование процедур.
• Сбор и обработка данных, анализ рыночной информации, описание и анализ характеристик объекта.
• Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, применение методов оценки, согласование результатов, составление отчета об оценке.

День 2

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов недвижимости.

• Анализ физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования объекта, использование технической документации и результатов освидетельствования строения и коммуникаций.
• Характеристики рынка недвижимости, методы обработки данных о сделках.
• Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. Определение стоимости земли в составе объекта, расчет восстановительной и замещающей стоимости улучшений на основе показателей восстановительной стоимости и базисной стоимости по видам работ. Определение накопленного износа, особенности оценки исправимого и неисправимого физического износа, функционального и внешнего устаревания.
• Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж. Сбор и обработка рыночной информации, выбор объектов-аналогов, элементов сравнения и единиц сравнения. Определение величин корректирующих поправок, порядок и техника выполнения корректировок цен продаж сравнимых объектов, согласование результатов. Компьютерная практика построения и использования корректировочных таблиц.
• Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. Анализ рисков при оценке недвижимости. Классификация типов рисков по факторам, влияющим на величину и точность определения всех видов доходов, а также на расчетные значения норм прибыли и ставки капитализации.
• Методы анализа рисков: метод чувствительности, метод сценариев, вероятностные методы. Примеры и компьютерная практика анализа рисков методом сценариев.
• Метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи. Ставка капитализации как интегрированная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы определения норм отдачи и ставок капитализации.
• Алгоритм и особенности расчета доходов и расходов для недвижимости, прогноз доходов и расходов в долгосрочном периоде, расчет размеров резервирования средств и платежей по обслуживанию долга, определение коэффициентов операционных расходов, покрытия долга, капитализации для собственного и заемного капитала.
• Использование результатов анализа в оценке рыночной стоимости доходных объектов. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Критерии, процедуры и примеры последовательного отбора вариантов, юридически разрешенных и социально допустимых, физически осуществимых, экономически целесообразных, финансово реализуемых и наиболее продуктивных способов использования объекта. Компьютерная практика расчетов вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования.
• Особенности оценки стоимости объектов коммерческой и жилой недвижимости. Примеры оценки для разных типов недвижимости, выбор итоговой величины рыночной стоимости недвижимости, составление отчета.

День 3

Практика оценки стоимости недвижимости.

• Создание, редактирование и использование базы данных, анализ ценообразующих характеристик объекта оценки и среды его обитания. Практика многофакторного регрессионного анализа данных о продажах объектов и арендных ставках.
• Технология анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта с использованием элементов инвестиционного анализа, примеры и компьютерная практика анализа.
• Реализация затратного подхода, способы учета вклада стоимости земельного участка (или его местоположения в случае, если земля не принадлежит собственнику улучшений), расчет стоимости замещения, воспроизводства, износа и устаревания улучшений на основе технической экспертизы зданий и сооружений, техника расчета прибыли предпринимателя.
• Реализация сравнительного подхода, практика работы с базами данных при отборе объектов-аналогов, определение и внесение корректировок, применение методов массовой оценки. Методы квалиметрии в сравнительном подходе, инструментарий, практика применения. Практика построения и использования корректировочных таблиц, решение задач регрессионного анализа. Принципиальные особенности и практика массовой оценки типовых объектов недвижимости.
• Практика оценки рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода. Специфические особенности российской практики получения и оценки арендного дохода. Оптимистический, пессимистический и наиболее вероятный сценарии изменения характеристик доходности объекта как основа для анализа рисков определения рыночной стоимости недвижимости.
• Типы инструментов финансирования инвестиций в недвижимость и влияние выбора инструмента на расчетную стоимость объекта. Метод прямой капитализации. Метод дисконтированных денежных потоков при меняющихся во времени доходности и стоимости объекта, схема расчета рыночной стоимости недвижимости дисконтированием денежных потоков. Схема определения изменения долей заемного и собственного капитала в стоимости объекта. Методы определения ставки капитализации и ставки дисконтирования, практика анализа и учета рисков. Определение соотношений ставки капитализации и ставки дисконтирования в частных случаях поступления равновеликих доходов. Использование техники ипотечно-инвестиционного анализа. Методы определения ставки дисконтирования.
• Практика оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия, специфические особенности применения методов доходного подхода для объектов, задействованных в технологическом процессе, возможности применения техники выделения при оценке всей недвижимости предприятия. Практика применения методов массовой оценки для определения ставок арендной платы и оценки стоимости объектов.
• Особенности практики оценки развивающихся комплексов объектов недвижимости. Многовариантность процедур анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов в комплексе, особенности анализа для комплекса производственной недвижимости при реструктуризации предприятия, учет особенностей планирования инвестиционных проектов и рисков.
• Практика оценки стоимости недвижимости в случае залога, взноса в уставный капитал, банкротства предприятия. Оценка кадастровой стоимости недвижимости.
• Практика оценки офисной, производственной, складской, жилой недвижимости.
• Порядок формирования отчетов об оценке недвижимости. Типичные ошибки отчетов об оценке.

День 4

Методология и практика оценки стоимости земельных участков.

• Рынок земли, структура, функции, объекты и субъекты, виды сделок с землей и сегментация рынка, основы рыночного ценообразования, факторы, определяющие спрос и предложение. Земельная рента как форма дохода в оценке стоимости участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка: особенности алгоритма и практика использования результатов в оценке стоимости.
• Особенности методов оценки земельных участков под застройку: сравнительного анализа продаж, качественного сравнительного анализа продаж, распределения и выделения, разбивки на участки. Особенности применения техники остатка для оценки земельных участков в городе, в том числе с учетом продолжительности строительства. Особенности оценки прав аренды участка под застройку.
• Оценка сельскохозяйственных земель методом капитализации земельной ренты.
• Ценообразование и себестоимость земель лесных ресурсов и оценка лесных ресурсов.
• Назначение, регламентация, методы и процедуры кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка сельскохозяйственных, городских и лесных земель. Техника проведения кадастровой оценки и представления отчета.
• Практика оценки стоимости земельных участков различного назначения: для индивидуального жилищного строительства, для строительства производственных комплексов, сельскохозяйственного назначения.
• Порядок формирования отчетов об оценке земельных участков. Типичные ошибки отчетов об оценке.